Critique01
Pinel sans calcul hors fiscalité
Beaucoup achètent un Pinel parce que ça défiscalise. Si le bien ne vaut pas son prix, l'économie fiscale est mangée par la moins-value.
Expertises / VI. Investissement immobilier
Investissement immobilier pour libéraux
SCI, SCPI, LMNP, murs professionnels. Chaque option a ses avantages et ses pièges. Nous vous aidons à choisir en fonction de votre patrimoine global.
Notre audit
Votre projet, passé au crible
Capacité d’emprunt, rendement net, fiscalité, sortie : voici comment nous analysons un projet immobilier avant de le valider.
Extrait d'audit · client anonymisé
Voici à quoi ressemble votre audit immo chez nous
Pierre, kinésithérapeute, 38 ans, projet d'investissement de 250 000 €. Comparaison LMNP réel vs SCI à l'IS, projection cashflow et patrimoine sur 20 ans.
Audit 7 axes12 pièges immoComparatif LMNP/SCI
↑+29 pts
Score
0
/ 100
À structurer
Notation par axe
Rentabilité brute
Bon10/15
Rentabilité nette
Vigilance6/15
Fiscalité
Critique4/15
Financement
Bon12/15
Emplacement
Bon11/15
Diversification patrimoine
Moyen8/15
Liquidité/cession
Faible4/10
Faille centrale identifiée
Projet financièrement viable mais structure fiscale sous-optimale. LMNP au régime réel non choisi : vous allez payer 18 000 € d'impôt sur 5 ans qui pourraient être différés ou évités via amortissement comptable.
Photo chronologique
Cliquez sur une étape clé
An 5
5 ans · capital constitué
Capital remboursé
38 000 €
Plus-value latente
15 000 €
Effort cumulé
13 800 €
Économie fiscale
5 000 €
Reçu 53 000 €
·Cible 13 800 €
100 %
Patrimoine net créé
+ 39 200 €Tu as transformé 13 800 € d'effort en 53 000 € de patrimoine. Ratio 1:4.
Vous voulez le vôtre ?
Voici à quoi ressemble votre audit immobilier chez nous
Comparaison LMNP réel vs SCI à l'IS, projection cashflow sur 20 ans, étude du financement, analyse de l'emplacement.
Le problème
L’immobilier, oui. Mais pas n’importe comment
L’immobilier est un excellent levier pour les libéraux. Mais entre le produit qu’on vous vend et le montage fait pour vous, l’écart se compte en dizaines de milliers d’euros. De quel côté êtes-vous ?
Le produit qu’on vous vend
−30 000 €en 10 ans
Un Pinel pris sur conseil bancaire, sans vérifier le marché local
- Le produit d’abord, votre situation ensuite.
- Aucune vérification du marché locatif réel.
- Un avantage fiscal qui masque une mauvaise opération.
Le montage fait pour vous
0 €de rétrocommission
On choisit le véhicule pour vous, pas pour la commission du promoteur
- Le bon véhicule : SCI à l’IS, LMNP, vos murs pro, selon votre cas.
- Le bon bien et le bon financement, vérifiés avant de signer.
- Intégré à votre fiscalité, votre retraite, votre transmission.
30 000 €
que le mauvais choix peut coûter
C’est le prix d’un produit vendu sans analyse. Le bon véhicule, le bon bien, le bon financement : c’est là que se joue la différence, pas dans la plaquette.
Le cash-flow
Loyer, crédit, fiscalité : le vrai rendement
Un bien ne se juge pas à son loyer affiché, mais à ce qu’il reste après crédit, charges et impôts. Visualisez le cash-flow réel.
SCI à l'IS · Murs du cabinet
Flux annuel et constitution de patrimoine
Loyer encaissé+ 18 000 €
Intérêts d'emprunt- 6 200 €
Amortissement (comptable)- 9 400 €
Charges et taxe- 1 800 €
Résultat fiscal IS
600 €
Imposable à 15 %
Cash réel en poche
+ 10 000 €
/ an
L'amortissement déductible fait tomber le résultat fiscal à presque zéro. Vous encaissez le cash, vous payez peu d'impôt, le bien se rembourse tout seul.
Notre méthode
Nous partons de votre objectif. Pas du dispositif fiscal à la mode.
Un kiné qui achète ses murs en SCI à l’IS, cela peut être brillant. Le même qui achète un Pinel à Toulouse sur les conseils de son banquier, cela peut coûter 30 000 € en 10 ans. Tout dépend du véhicule. Et de votre objectif réel : revenus, capitalisation, transmission. Nous regardons dans cet ordre.
01 / 04
Définition des objectifs
Revenus complémentaires, capitalisation, transmission, défiscalisation. Chaque objectif oriente vers un véhicule différent.
02 / 04
Analyse de capacité
Capacité d’emprunt, apport mobilisable, impact sur votre trésorerie de cabinet. Nous cadrons ce qui est réaliste.
03 / 04
Choix du véhicule
SCI à l’IR ou à l’IS, SCPI en direct ou en assurance-vie, LMNP au réel, investissement locatif classique. Comparatif rendement/fiscalité/contrainte.
04 / 04
Financement et mise en place
Montage du dossier bancaire, coordination notaire, optimisation fiscale à l’acquisition.
Les pièges TNS
Les erreurs qui coûtent un bien
Les pièges immobiliers les plus fréquents chez les libéraux de santé, et ce que nous vérifions pour les éviter.
4Critiques
8Vigilance
12Total piège
Critique02
LMNP au régime réel jamais choisi
L'amortissement du bien et des meubles annule l'imposition pendant 12 à 15 ans. Beaucoup restent au micro-BIC par défaut.
Vigilance03
SCI familiale alors que IS mieux
Pour des projets long terme, la à l'IS amortit le bien et reporte la fiscalité.
Vigilance04
Frais de notaire sous-estimés
Sur un bien ancien, 7 à 8 % de frais. Beaucoup oublient ces frais dans leur calcul de rentabilité.
Critique05
Vacance locative ignorée
Compter 100 % de loyers tous les mois est irréaliste. Une vacance moyenne de 5 % impacte la rentabilité nette.
Vigilance06
Travaux non provisionnés
Sur 20 ans, prévoir 1 à 2 % du prix d'achat par an pour entretien. Soit 50 000 € sur un bien de 250 k€.
Vigilance07
Taxe foncière sous-évaluée
La taxe foncière augmente de 2 à 4 % par an. Sur 20 ans, le poids dans le cashflow double presque.
Vigilance08
Plus-value à la revente non anticipée
En , la plus-value est partiellement imposée. Stratégie de sortie clé.
Vigilance09
Garanties locatives faibles
Une caution simple ne vous protège quasiment pas en cas de loyers impayés.
Vigilance10
Pas d'assurance loyers impayés
La GLI coûte 2,5 à 3,5 % du loyer. Pour un investisseur libéral, c'est de la sérénité achetée.
Critique11
Rachat de murs pro mal structuré
Acheter ses propres murs via une familiale est puissant fiscalement. Mais nécessite une structure précise.
Vigilance12
Pas de diversification géographique
Tout investir dans la même ville expose au risque local.
Ce que nous traitons
Les véhicules que nous maîtrisons
Réf.Levier
L01Achat des murs professionnels via SCI (IR ou IS, montage, financement)
L02SCPI en direct ou en assurance-vie (rendement net, fiscalité, liquidité)
L03LMNP réel (amortissement, charges déductibles, bascule LMP)
L04Crédit immobilier spécifique libéraux (montage du dossier, banques partenaires)
L05Défiscalisation immobilière (Denormandie, Malraux) quand cela tient la route
L06Investissement locatif classique (rendement net après impôts et charges)
Questions fréquentes
L’immobilier des libéraux, en clair
Pour votre professionMédecins·Infirmiers·Kinés·Dentistes·Sages-femmes·Pharmaciens·Orthophonistes·Pédicures-podologues
Expertises liéesPrévoyance TNS·Optimisation fiscale·Assurance-vie & PER·Retraite·Transmission·Structuration juridique·Trésorerie & financement
Objectifs servisInvestir dans l’immobilier·Faire fructifier votre capital·Préparer votre retraite·Transmettre à vos proches·Structurer votre activité
Le guideLe guide « acheter ses murs »
Votre projet immobilier, analysé
Première rencontre : 45 minutes pour qu’on vous écoute et qu’on cerne votre projet. Si on peut vous aider, on l’étudie ensuite en rendez-vous dédié (45 min à 1 h) et on vous dit s’il tient la route, et sous quelles conditions.